77 Exercices Pratiques Pour L’Investisseur Immobilier Intelligent

Dans cette vidéo, je vais vous présenter le livre intitulé 77 exercices pratiques pour l’investisseur immobilier intelligent, publié par Julien Delagrandanne en 2017.

Cet ouvrage nous amène à comprendre que maîtriser les techniques d’optimisation de l’investissement immobilier est primordial si on veut bâtir un patrimoine locatif conséquent sur le long terme, créer des revenus passifs, enclencher la croissance et accéder à la liberté financière.

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Julien Delagrandanne est un spécialiste de l’immobilier qui avait déjà écrit l’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF INTELLIGENT dont je vous ai parlé dans une autre vidéo.

77 exercices pratiques pour l’investisseur immobilier intelligent est divisé en 5 parties et chacune des parties du livre traite d’un sujet bien déterminé accompagné par des exemples pratiques.

Découvrons ensemble les points clé du contenu cet ouvrage.

Résumé en vidéo

A. Les concepts de base

Pour mieux comprendre un domaine, il est important de s’imprégner de ses concepts de base. Puisqu’il s’agit ici de l’investissement immobilier locatif intelligent, voici quelques termes basiques à retenir :

Courbe de Friggit
  • Le rendement locatif: c’est la différence entre le rendement locatif brut et le rendement locatif net.
  • L’emplacement: dans l’investissement immobilier c’est un élément primordial. Il existe trois types d’emplacement : la ville, le quartier dans la ville et la situation de l’appartement dans le quartier.
  • Economie et marché immobilier: pour en parler, l’auteur s’est appuyé sur les courbes de l’économiste français Friggit. En effet, elles instaurent une corrélation entre le prix de l’immobilier et le revenu des ménages.

Il évoque également la théorie du Discount Cash Flow laquelle consiste à calculer la valeur actuelle des revenus futurs d’un actif (entreprise, bien immobilier…).

Cependant, le cycle court du marché immobilier qui renvoies au marché de vendeurs ou d’acheteurs, présente la thèse selon laquelle tout le monde veut acheter au prix le plus bas. Toutefois, il faut retenir que la saisonnalité du marché immobilier est non négligeable. Car les prix de l’immobilier varient en fonction des saisons.

B. Les concepts spécifiques chers à l’investisseur en immobilier locatif intelligent

Le premier concept, c’est le cash-flow. Il représente ce qui vous reste chaque mois après avoir encaissé le loyer et décaissé toutes les charges. Si on veut investir intelligemment, il est important que ce cash-flow soit positif. Cash-flow = Loyer – Ensemble des charges.

Ensuite, on a le rendement entrepreneurial qui est un concept de rendement nominal et de rendement entrepreneurial. Pour améliorer le cash-flow, il faut améliorer le rendement locatif en ajoutant un travail supplémentaire de l’investisseur appelé le « rendement entrepreneurial ». Ce concept est repris par Thomas Piketty dans son livre « Le capital au XXIe siècle ».

Parmi ces concepts, l’auteur évoque aussi la maîtrise des risques. Il nous fait comprendre que l’investisseur intelligent regarde le prix actuel et ne se base pas sur des futures augmentations hypothétiques. Son but est d’acheter le bien en dessous de sa vraie valeur et il s’assure ainsi une marge de sécurité.

Avoir un plan B en cas d’événements extérieurs. Quand on se lance dans la location, il faut prévoir des aléas.

C. La préparation : établir sa stratégie

Stephen Covey dans son livre Les 7 habitudes de ceux qui réalisent tout ce qu’ils entreprennent, dit que : pour réussir, commencez par la fin, ayez déjà en tête la vision de là où vous souhaitez aller. Pour réussir dans son investissement immobilier locatif intelligent, Julien Delagrandanne nous explique de ce fait qu’il est important dans sa préparation d’établir une bonne stratégie. Pour ce faire, il va falloir choisir son marché. Grande métropole ou petite ville ? Ce qui prime avant de vous poser cette question est d’éviter la vacance locative.

Il vous faut connaître votre marché et choisir le type de bien visé. Ce qui signifie dans un premier temps qu’il faut connaître le prix du marché choisi. Donc, commencez par regarder régulièrement les annonces et multipliez les visites des biens susceptibles de vous intéresser.

Il faut aussi connaître la demande locative du marché choisi.

La dernière chose à faire dans l’élaboration de votre stratégie est la recherche du financement. Pour y parvenir, l’auteur nous présente deux options.

Soit on va voir son banquier et soigner sa relation avec lui. Avant d’investir, il est recommandé d’aller voir votre banquier pour connaître votre capacité d’emprunt.

Soit, on fait appel à un courtier. Il est judicieux d’aller voir d’abord votre banque avant de faire appel à un courtier. Si l’offre de la banque ne vous satisfait pas, vous pouvez passer par un courtier qui a la capacité d’appuyer votre dossier auprès d’une autre banque. Ensuite vous pouvez faire jouer la concurrence et présenter à votre banque les simulations obtenues pour lui laisser une chance de s’aligner.

Le plus important est de trouver un banquier qui comprend votre logique d’investisseur et qui vous suit sur le long terme.

D. La mise en pratique

Pour y parvenir, il va falloir identifier la bonne affaire. La base est la méthode des comparables : acheter un bien en dessous du prix du marché après avoir fait une étude comparative.

La bonne affaire

Une bonne affaire, c’est un peu comme une ville qui aurait enlevé tous les panneaux qui mènent vers elle. Comment la trouver ?

Utilisez la saisonnalité du marché, identifiez les vendeurs pressés : ils se trahissent par un indice « urgent, cause mutation, prix à négocier, agence s’abstenir », visez les annonces qui restent longtemps et qui subissent des baisses consécutives, faites une offre d’achat pour un bien qui n’est pas à vendre, trouvez le potentiel d’un bien que les autres ne voient pas…

La visite et la décision.

Lorsque vous avez un rendez-vous pour une visite, essayez de faire un repérage préalable du quartier. Vous serez ainsi préparé à aller vite si l’affaire est vraiment intéressante. Lors de la visite, repérez quelles sont les sources d’optimisation, sa particularité et ses défauts (corrigibles ou rédhibitoires).

Évitez les pièges et les vices cachés. La meilleure façon de s’assurer contre les mauvaises surprises est de regarder ce qui ne se voit pas (trappes, gaines techniques) et d’avoir sa check-list de questions à poser.

Avant toute décision, faites vos calculs. Vu la multiplicité des paramètres et la complexité des régimes fiscaux à prendre en compte, il faut utiliser un logiciel de calcul automatique que vous trouverez sur le site rendement locatif.

Autre chose importante pour mettre en pratique votre investissement, c’est de négocier la bonne affaire. En immobilier, tout le monde connaît le refrain « une bonne affaire se fait à l’achat ». La négociation est donc une étape primordiale pour le succès de votre projet.

Rendement entrepreneurial

Trouver ensuite des sources de rendement entrepreneurial: Comment optimiser le potentiel de votre bien et trouver des sources de rendement supérieur ?

La première technique pour valoriser un bien est de faire des travaux : soit vous avez de faibles revenus et vous les faites vous-mêmes soit vous engagez un artisan de confiance pour déléguer les travaux.

Ensuite, augmenter le rendement entrepreneurial. La hausse du loyer est la 1ère source d’augmentation du rendement entrepreneurial. Si vous faites de la location nue, passez en location meublée.

Exploitation et fiscalité

Enfin, Optimiser l’exploitation et la fiscalité. Plusieurs pistes s’offrent à vous dans ce cas :

– Exploitez votre bien en location courte durée ou en colocation (renseignez-vous sur la réglementation en vigueur le moment venu car elle évolue sans cesse). Préparez un plan B au cas où la demande locative est amenée à évoluer ;
– Anticipez l’optimisation fiscale avant de louer votre bien.

Dans la mise en pratique de votre investissement, il faut également optimiser la fiscalité de l’exploitation.

Les leviers d’optimisation fiscale de l’exploitation en location nue sont les suivants : Le déficit foncier et la loi Cosse ancienne qui prévoit des avantages fiscaux aux propriétaires en échange de leur engagement de louer leur bien à des prix très abordables.

Il faut par la suite mettre le bien en location. Les étapes à suivre pour le faire sont les suivantes : louer en direct ou via une agence, rédiger une annonce qui fait mouche, créer le coup de cœur avec le home staging c’est-à-dire fixer un loyer en fonction de la concurrence.

Enfin, vous allez devoir choisir et gérer ses locataires.

E. Pièges à éviter et exemples de stratégies

Pour réussir son investissement immobilier locatif intelligent, il faut être prudent et éviter des pièges qui vont vous entraîner dans la perte de votre investissement.
Les à éviter dont l’auteur fait mention sont les suivants :

  • Programmes neufs via un promoteur. Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf (Scellier, Robien, Duflot, Pinel etc.) sont un piège à éviter. Pourquoi ?
  • Résidences services avec bail commercial. Il s’agit de résidences service étudiant, de résidences de tourisme ou d’affaires.
  • Appartement dans un grand immeuble à charges élevées. Ce sont des résidences secondaires occupées de temps en temps et louées quelques mois de l’année.
  • Grosse opération dès le premier investissement.

Conclusion

Pour conclure, on va dire que dans cet ouvrage, Julien Delagrandanne partage les principales méthodes pour devenir un investisseur intelligent avec une vraie stratégie de croissance sur le long terme. Il accompagne le lecteur sur tout le processus d’investissement : recherche de la bonne affaire, négociation, achat, choix du type de location, optimisation fiscale, travaux, mise en location et gestion des locataires.

Livres et références

77 exercices pratiques pour l’investisseur immobilier intelligent: https://amzn.to/3btgyLb et sur Kindle: https://amzn.to/3h1Yx7U

L’investissement immobilier locatif intelligent: https://amzn.to/320p0yj et sur Kindle: https://amzn.to/3bwCIvS

Le Capital au XXIe siècle de Thomas Piketty: https://amzn.to/3i5g9kK et sur Kindle: https://amzn.to/3bvNbb9

Le site de calcul des rendements locatifs: https://www.rendementlocatif.com/calcul/rendement

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