Comment Investir Dans l’IMMOBILIER Avec Très Peu d’ARGENT ?

Aujourd’hui, plusieurs millionnaires attribuent leur succès aux investissements dans les FPI. Si vous voulez savoir ce qu’est une FPI, comment investir dedans ainsi que ses avantages et inconvénients, continuez de lire cet article.

Les Fiducies de Placement Immobilier, ou REITs en anglais, ont été créé en 1960 par le congrès aux Etats-Unis. Leur but était de donner au public la possibilité de s’enrichir grâce à l’immobilier sans avoir à s’occuper d’un bâtiment et de pouvoir le faire avec n’importe quelle somme d’argent (car la plupart des personnes n’ont pas l’argent nécessaire pour acheter un immeuble, une usine ou un centre commercial). Depuis, le principe de ces fiducies s’est développé au niveau international. Aujourd’hui, la majorité des pays utilisent ce fonctionnement.

Résumé en vidéo

Une FPI est une copropriété qui propose des parts, vendues à des investisseurs. Ainsi, lorsqu’ une personne achète des parts de ces fiducies, il achète une partie de propriété. Contrairement à une action, les FPI se doivent de donner la majorité de leurs revenus aux investisseurs. Cela permet aux investisseurs d’avoir un revenu plutôt stable. Ceci est un grand avantage pour les investisseurs débutants qui ne savent pas très bien s’y prendre.

Différents types de FPI

Il existe différents types de FPI : 

  • Il y en a qui prêtent aux particuliers et aux entreprises afin que ceux-ci puissent acheter leurs propriétés. Les investisseurs de celles-ci touchent de l’argent grâce au remboursement des emprunts. 
  • Mais il en existe également qui se basent sur la récupération du loyer afin de payer les investisseurs. 

Nous nous focaliserons sur la deuxième catégorie. 

Dans cette catégorie, il existe cinq différents groupes. 

  • Les FPI résidentiels possèdent des immeubles de résidence (comme des maisons, des appartements, des studios etc…). Puisque nous avons tous besoin de nous loger, ce groupe est considéré comme le moins risqué lorsqu’ il faut investir.
  • Il existe également les FPI de détail qui possèdent et louent des espaces commerciaux destiné à la vente. La location d’espace commerciaux de détails sont fort profitable. En effet, la majorité des locataires ont des contrats à long terme (20- 30 ans) ainsi que des clauses d’indexation. Mais, contrairement aux résidentiels, qui collecte un loyer fixe, celui des espaces commerciaux dépend des ventes du magasin selon le mois. Donc, si le magasin a beaucoup vendu le mois dernier, la fiducie récupèrera plus d’argent… Mais, s’il n’a pas fait beaucoup de ventes, comme ça peut être le cas lors de crises de type Covid-19, elle récupèrera peu d’argent. 
  • Ensuite, nous avons les FPI de bureau. Celles-ci louent des bureaux aux entreprises. Elles ont l’avantage que la location de bureau se fait avec des contrats sur le long terme. Cela leur assure une stabilité des revenus. 
  • Il existe aussi les FPI qui louent des espaces industriels. Ce champ est très large allant des usines aux entrepôts de location. 
  • Enfin, nous avons des FPI hospitalières, spécialisées dans les soins médicaux. Ce groupe regroupe les hôpitaux, évidemment, mais également les hébergements pour le 3ème âge, les personnes handicapées, etc. Puisque le secteur médical est fortement réglementé, il existe une réglementation à part pour ce type de FPI. Aussi, le choix d’investir dans celles-ci doit être fait après des recherches poussées.

Différences entre les FPI et les autres actions

Les FPI peuvent être échangés, comme les actions, sur la bourse et n’ont, dans la majorité des pays, aucune distinction visible avec une action. Par exemple, Unibail, Klepierre ou Mercialys, qui font tous les trois de l’immobilier lié à la vente de détail, sont trois actions françaises et font partie de l’indice SBF 120 (et meme du CAC40 pour Unibail). Alors en quoi sont-ils différents des autres entreprises côtées? 

  • D’abord, 90% des revenues d’une FPI doivent aller aux investisseurs. Donc les dividendes sont généralement beaucoup plus importants que ceux des autres actions. 
  • En plus fait qu’une FPI donne la majorité de ses revenus aux investisseurs, elle doit répondre à certains critères très spécifiques, différents de ceux des actions. En France, au moins 60% du portefeuille d’une FPI doit être composé d’actifs immobiliers, contre 75% aux USA. 
  • De plus, 5 personnes ou moins ne peuvent pas posséder plus de 50% des parts d’une FPI. 
  • La majorité de ces fiducies gagnent de l’argent grâce aux loyers payés par les locataires. Mais elles peuvent également gagner de l’argent grâce au remboursement d’emprunt immobiliers, ou en vendant des actifs immobiliers.
  • Les taxes sont également gérées différemment pour les FPI. Normalement, lorsqu’une entreprise gagne de l’argent, elle doit payer l’IS, puis verse un dividende aux investisseurs. Enfin, les investisseurs doivent payer une autre taxe (dont la nature varie selon le pays dans lequel on se trouve). Mais, les FPI ne fonctionnent pas comme cela. En effet, pour elles, l’entreprise n’a pas à payer d’IS. Elle passe directement le revenu aux investisseurs, qui eux, vont payer la deuxième taxe. Attention, avant d’investir, vérifiez la politique de taxation des FPI dans votre pays ! 

Bien sûr, toutes les FPI ne sont pas aussi fiables. Aussi, comme on n’achèterai pas une maison sans vérifier qu’elle soit bien bâtie, il faut impérativement s’informer sur celles que l’on veut acheter. Mais comment faire ? Pour estimer la valeur d’une FPI, il existe certain outil comme le FFO (funds from operation), l’AFFO (Adjusted funds from operation) et le NOI (Net operating income). Ou encore, le loyer par mètre carré.

Pourquoi acheter une FPI plutôt que de l’immobilier classique?

Posséder des FPI, plus tôt qu’acheter de l’immobilier, a beaucoup d’avantages. 

  • Premièrement, elles permettent de toucher un revenu assez stable sans avoir à véritablement travailler. Si une personne achète des parties d’une FPI, il recevra de l’argent sans devoir répondre aux appels a 2 heures du matin demandant de changer un tuyau casser ou de faire de la plomberie. 
  • De plus, les propriétés dont vous achetez des parts sont gérées professionnellement, sans que vous ayez à payer pour. 
  • Il vous sera également possible d’investir dans tous les groupes de FPI dont nous avons parlé précédemment, et ce dans différents pays. Ceci vous permet d’avoir un portefeuille très diversifié et ne vous rendra pas dépendant du marché d’un seul de ces secteurs. 
  • Les FPI sont également très liquides ; elles se vendent et s’achètent très facilement et rapidement (alors que ça prend des mois de vendre une propriété physique) cela vous rend plus libre et rend les FPI plus sûres que l’achat de biens immobiliers. 
  • Enfin, l’achat de FPI est plus facile et sûr pour les débutants. 

Points d’attention

Il y a néanmoins certains points sur lesquels il faut faire attention. 

  • Premièrement, avant de commencer à acheter des FPI, faites attention aux lois concernant les taxes que vous devrez payer lorsque vous serez propriétaire de FPI afin de ne pas en être surpris. 
  • De plus, vous n’avez aucun mot à dire dans la gérance des propriétés. 
  • Enfin, le revenu que vous toucherez grâce aux FPI n’augmentera pas, ou très peu, car les détenteurs de ces fiducies préfèrent créer d’autres parts qui seront ensuite vendues.

Si vous deviez retenir 3 choses….

Si vous deviez retenir trois choses de cet article, ce serait :

  1. Une FPI est une copropriété qui propose des parts vendues à des acheteurs et qui sont échangés sur le marché de la bourse.
  2. Il existe différents types de FPI de qualité variable, faites donc attention à vérifier à viabilité des parts que vous désirez acheter.
  3. Il y a plusieurs avantages à l’achat de FPI, mais il existe également différents inconvénients, faites donc attention et vérifiez que ce moyen d’investissement convienne à votre condition financière actuelle.

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