Comment INVESTIR en IMMOBILIER LOCATIF ?

Nous sommes tous d’accord pour le dire : investir dans la pierre est la valeur la plus sûre aujourd’hui pour qui souhaite un investissement stable. C’est le rêve de tout le monde de devenir rentier ! Recevoir chaque mois une rentrée d’argent sans avoir à travailler… Eh bien c’est possible grâce à l’immobilier locatif. Mais encore faut-il savoir le faire ! Car il y a de nombreux paramètres à considérer avant de se lancer. Il faut aussi pouvoir s’assurer que cela fonctionne et surtout que l’investissement perdure.

Alors par où commencer ? Comment s’y prendre pour investir dans l’immobilier locatif ? Quelle charge de temps cela représente ? Et quel type d’investissement choisir ? Découvrez toutes les réponses à ces questions dans cet article grâce à l’ouvrage de Daniel VU : « Comment investir en immobilier locatif ? Livre Formation PINEL, LMNP, SCI, FONCIER, ACHAT, REVENTE ». Ce guide de formation est une mine d’or pour toute personne qui souhaite investir, qu’elle soit débutante en la matière ou un investisseur confirmé.

Vous souhaitez réussir votre investissement locatif ? Alors rendez-vous dans cet article pour recevoir les clés que vous apporte l’ouvrage de Daniel VU « Comment investir en immobilier locatif ? Livre Formation. »

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Pour commencer, il est nécessaire de définir son profil d’investisseur afin de savoir vers quel type d’investissement on tend.

Résumé en vidéo

Connaître son profil d’investisseur

Daniel VU, explique qu’il y a 3 profils d’investisseur selon que l’on souhaite accorder plus ou moins de temps à ce projet. L’objectif lorsqu’on définit son profil d’investisseur, c’est d’éviter de se faire avoir par une proposition d’investissement qui ne nous correspond pas et qui, du coup, sera plus lourd pour nos finances. Car par principe, l’investissement immobilier doit nous permettre d’obtenir notre indépendance financière ; ou au moins compléter nos revenus de manière plus ou moins conséquente. Voici les 3 catégories d’investisseurs définies par Daniel VU :

Les investisseurs professionnels

Ce sont des personnes qui, comme les sportifs, pratiquent l’investissement de haut niveau. Ces personnes y consacrent la majeure partie de leur temps et sont prêtes à prendre des risques dans leur investissement. En général, ces investisseurs ont de grandes ambitions et acquièrent des biens qui offrent un haut rendement. On retrouve dans cette catégorie d’investissement les immeubles de rapport, les locations courtes durées ou encore les acquisitions de biens aux enchères qui sont sources de gros cashflow. Ce type d’investisseur peut souvent vivre de ses investissements.

Les investisseurs avisés et qui s’informent

Dans cette catégorie, on retrouve des personnes prudentes qui ont compris l’avantage d’investir en immobilier locatif. Elles vont commencer par se renseigner sur tout ce qui touche à l’investissement : des étapes de l’acquisition à sa gestion en passant par le régime fiscal. Une fois qu’elles sont suffisamment renseignées, elles se lancent petit à petit dans des investissements peu risqués mais qui génèrent tout de même des revenus réguliers. Leurs cashflow sont positifs mais elles ne peuvent pas encore en vivre. Néanmoins, le patrimoine qu’elles se constituent pourra leur assurer un avenir confortable à long terme, notamment durant leur retraite.

Les investisseurs du dimanche

Daniel VU compare cette dernière catégorie de personnes aux sportifs du dimanche : à ceux qui vont se lancer sans échauffement ni entraînement et qui s’arrêtent, une fois blessés. Le problème de ces derniers, c’est qu’ils n’ont aucune information ou en cherchent peu. Ils se basent sur ce qu’ils entendent et se jettent sur les opportunités les plus facilement accessibles qui ne sont malheureusement pas les plus intéressantes. C’est le cas par exemple de l’investissement Pinel ou de la location nue en micro-foncier. Résultat : elles se retrouvent avec des cashflow négatifs dont les conséquences sont néfastes pour leurs finances et de fait, leur avenir.

Connaître son profil d’investisseur, c’est savoir quel temps on souhaite accorder à ce projet. Plus vous y accorderez de temps, plus vous aurez de résultats satisfaisants. Une fois que vous saurez où vous vous placez, vous pourrez vous lancer plus sereinement. Mais vers quoi vous lancer ? Une LMNP? En BIC réel ? Comment choisir le bien ? Selon quels critères ? Et quelles étapes ? Découvrez dans la suite de l’article l’expérience personnelle de Daniel VU, l’auteur de « Comment investir en immobilier locatif ? Livre Formation » et les critères qui vous aideront à décider.

Comment l’auteur a décidé d’investir en immobilier locatif

On peut vouloir se lancer dans l’investissement locatif immobilier pour plusieurs raisons. Daniel VU, l’auteur de « Comment investir en Immobilier locatif ? Livre Formation », se base d’ailleurs sur son expérience personnelle pour expliquer ce qui justifie ce type d’investissement. Alors jeune chirurgien dentiste, il décide d’acquérir un appartement dans sa ville. Son objectif, c’était de le mettre en location pour que les loyers remboursent en grande partie les mensualités de son crédit immobilier. Engagé sur 15 ans, il touchait 850 euros de loyer et payait 260 euros pour compléter le remboursement. Il se réjouissait de ne pas avoir à trop payer un bien dont il serait bientôt propriétaire.

Seulement, il n’avait pas pris en compte plusieurs éléments dans son calcul. Tout d’abord, il y avait des charges liées au logement : les charges de copropriétés et la taxe foncière. Il devait donc rajouter cette dépense aux 260 euros qu’il remboursait à la banque chaque mois. En plus, il était imposé à hauteur de 30% du loyer pour ce revenu foncier plus 17,2% de prélèvements sociaux. Au final, il s’est retrouvé à devoir verser 734 euros par mois pour un bien qui ne lui rapportait aucune rentrée d’argent!

Ce qu’il aurait dû faire avant de se précipiter à acheter, c’était d’abord de se fixer un objectif clair en termes financier et en termes de durée. C’est donc ce qu’il a fait suite à cette première expérience : augmenter ses revenus sur 10 ans tout en continuant à travailler et accorder un minimum de temps à cet investissement. Et pour cela, il a décidé de choisir d’investir dans des biens qui se remboursent eux-mêmes, c’est-à-dire qui s’autofinancent. En termes clairs, Daniel VU achète des biens immobiliers par le biais de prêts immobiliers. Les revenus des loyers couvrent les mensualités bancaires avec un dépassement, qui va dans sa poche. C’est ce que l’on appelle le « cashflow ». Il n’a ainsi rien à sortir de sa poche mais au contraire, fait du bénéfice. Au bout de 10 ans, il peut vendre la moitié des biens qu’il a acquis, ce qui lui permet ensuite de rembourser les crédits de l’autre moitié. Et il est de ce fait libre pour se lancer dans un nouveau cycle d’investissement !

Les critères pour choisir d’investir en immobilier locatif

Daniel VU développe de nombreuses notions et livre tableaux, formules chiffres et tutoriels dans son livre « Comment investir en Immobilier locatif ? Livre Formation » pour vous aider à savoir précisément comment faire votre choix. Mais sachez que vous ne pourrez pas faire l’impasse d’étudier le marché et la rentabilité du bien qui vous intéresse. Voici notamment des questions à vous poser : d’abord de quel temps disposez-vous ? Ensuite à quelle distance de chez vous est-ce que vous souhaitez investir ? Dans un appartement meublé ou non ? Quelle est la situation géographique du bien par rapport au quartier : a-t-il quelque chose en plus ? Est-ce côté ou pas ? Quelle est votre coefficient d’imposition si vous achetez un bien immobilier? Votre dossier est-il crédible pour le présenter à votre banque ? Combien coûte le bien? Quelles sont les charges qui y sont liées ? Et combien souhaitez-vous rembourser ? Sur quelle durée ?

3 choses à retenir

Comme vous le voyez, l’investissement immobilier locatif est une opération financière qui ne s’improvise pas. Mais si vous ne deviez retenir que 3 choses de cet article, ce serait :

  1. d’abord de vous former et de vous informer sur le sujet,
  2. ensuite de définir le temps que vous souhaitez dédier à votre projet d’investissement,
  3. et enfin de définir les objectifs que vous souhaitez atteindre.

Vous vous lancerez ainsi sereinement et de manière avisée dans cette belle aventure de l’investissement locatif.

Livre et sources

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