Dans cet article, vous allez apprendre comment gagner du temps et de l’argent en faisant le choix d’investir dans l’immobilier. Il vous suffit juste d’écouter les conseils d’une experte en investissement : Sonia Montella. Celle-ci a écrit le livre « J’investis sereinement en immobilier locatif: 7 clés pour sortir du brouillard fiscal ».
Vous pouvez trouver ce livre chez Amazon en cliquant sur ce lien: https://amzn.to/33LsqVz. Il est aussi disponible sur Kindle (et gratuit si vous avez un abonnement) voici le lien: https://amzn.to/2Ie7U9d
À la fin de cet article, la fiscalité immobilière pour l’investissement locatif n’aura plus de secret pour vous. Vous saurez employer les bonnes stratégies pour investir sereinement et surtout vous enrichir en toute sécurité.
Résumé en vidéo
Mais d’abord, qui c’est Sonia Montella ?
Deux choses la passionnent dans la vie : l’immobilier et la comptabilité. Sonia Montella est avant tout, attirée par un enrichissement personnel. Malgré un travail à temps plein au sein d’une agence immobilière, elle n’hésite pas à reprendre le chemin des études. Elle souhaite évoluer dans son domaine, avoir une expertise globale dans la gestion locative.
8 ans d’études seront nécessaires en tout pour que Sonia Montella atteigne le niveau souhaité. Elle ira jusqu’à suivre un stage d’expert-comptable.
Et puis un jour, elle avait fini par se rendre compte qu’elle courait après l’argent. Jusqu’à en oublier ses rêves.
De cette expérience de vie, elle en a tiré un objectif : rendre la fiscalité et la comptabilité immobilière accessible à tous. Elle voulait vulgariser l’investissement immobilier. C’est ainsi qu’elle s’est consacré à partager généreusement ses connaissances à travers l’écriture d’un livre.
7 clés pour sortir du brouillard fiscal est né.
Ecoutez bien ce qui va suivre dans cette vidéo. Voici les principales idées à retenir.
Ce qui compte, c’est combien d’argent tu parviens à conserver
Le livre commence par une citation de Robert Kiyosaki, un entrepreneur spécialisé dans le développement personnel. « Ce qui compte ce n’est pas combien d’argent tu fais mais combien d’argent tu parviens à conserver ». A elle seule, cette phrase résume parfaitement l’idée véhiculée par Sonia Montella. Il est important pour le futur investisseur de comprendre la fiscalité des revenus issus de l’immobilier.
Sonia Montella met en garde. On ne peut pas générer de l’argent net sans en reverser une partie à l’État. Cependant, il existe un moyen de perdre le moins d’argent possible. Et c’est ce qu’elle démontre dans son livre.
La fiscalité immobilière
Abordons tout de suite, la question de la fiscalité immobilière. Si vous voulez vous enrichir en perdant le moins d’argent possible, restez attentif.
Pour Sonia Montella, il faut prendre en compte l’investissement dans sa globalité. Avant tout achat, il faut pouvoir calculer son rendement. Le rendement, c’est un indicateur. Il permet au futur acheteur de se projeter dans l’avenir. Il permet de savoir si son investissement va valoir le coup à long terme.
En ayant bien en tête ces données, le rendement vous aidera à prendre des décisions importantes pour votre capital financier. Vous saurez si il est nécessaire de garder le bien immobilier, de le revendre ou d’apporter des modifications comme l’augmentation du loyer ou l’investissement dans des travaux de rénovations.
Dans le livre « 7 clés pour sortir du brouillard fiscal », vous apprendrez comment calculer ce rendement.
Une fois que vous avez acquis cette donnée, Sonia Montella vous invite à prendre en compte, en toute simplicité, vos revenus. Pour être plus clair, acquérir un bien locatif lorsque l’on est déjà imposable, revient à devoir payer un surcoût pour chaque euro supplémentaire gagné. Par le biais des loyers par exemple.
Taux Marginal d’Imposition
C’est ce qu’on appelle, le TMI ou Taux Marginal d’Imposition. Là encore, Sonia Montella explique comme le calculer.
Par exemple, si votre TMI est de 20 % et que vos revenus locatifs sont de 36.000 euros par an, grâce à un loyer mensuel de 3.000 euros, l’impôt s’élèvera à 7200 euros. A cela s’ajoute également les 17,5 % de prélèvements sociaux.
Mais alors comment éviter tout cela ? Restez à l’écoute, la suite est importante.
3 grandes composantes qui influencent la fiscalité.
Les 7 clés pour sortir du brouillard fiscal vous permet d’y voir plus clair sur l’imposition d’un projet locatif. Pour cela, il vous faudra maîtriser les 3 grandes composantes qui influencent la fiscalité. Selon ce que vous choisirez, vous aurez la possibilité d’augmenter ou de baisser le taux de fiscalité.
Sonia Montella les développe ainsi :
- L’exploitation du bien locatif : louer nue ou louer meublé.
- L’acquisition du bien locatif : acquérir en son nom ou acquérir sous le compte d’une société.
- L’imposition : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
Avant de rentrer dans les détails, l’auteur nous explique qu’il est possible de faire « sa petite salade » pour un même bien locatif afin d’en tirer le meilleur bénéfice possible.
Pour vous aider à faire le meilleur choix, le livre vous invite à vous poser les bonnes questions. Est-ce que mon choix se porte sur des revenus immédiats ou sur un réinvestissement ? Est-ce que mon but est de garder mon bien immobilier sur le long terme ou de le revendre à court terme ? Etc… La réponse que vous vous apporterez vous permettre de choisir le meilleur schéma.
On peut imaginer porter son choix sur une location meublée, acquise sous le nom d’une société et ainsi séparer l’impôt foncier, de l’impôt sur le revenu.
Maintenant que vous vous êtes posé les bonnes questions, Sonia Montella vous détaille avec la plus grande simplicité toutes les composantes. Elle y apporte des définitions claires sur des points importants de son argumentaire.
Le régime fiscal des particuliers et le régime fiscal des sociétés ne seront plus une chimère. Dans ce livre, vous comprendrez comment l’impôt sur le revenu est calculé. Car c’est grâce à cette compréhension, que vous pourrez déjà prévoir le taux de votre TMI.
Le régime des sociétés
Beaucoup moins accessible pour le grand public : le régime des sociétés. Dans son livre, Sonia Montella détaille tous les avantages à investir au nom d’une société. Plus que cela, elle explique avec simplicité les différences entre les différents types de société (SCI, SARL etc.)
Elle évoque notamment le fait qu’un investissement immobilier à travers une société permet de dissocier l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur la société. Puisque les taux sont variables, avec de simples calculs, il est possible de se rendre compte de l’avantage à en tirer ou non, selon nos revenus personnels.
La revente
Le dernier point abordé par Sonia Montella est la revente du bien. Bien souvent, cette étape, qui est pourtant un moment clé pour tout investisseur, est négligé dans les calculs. Les incidences fiscales, bien différentes au moment de la revente du bien, sont souvent mal comprises.
Le calcul d’imposition à la revente peut présenter un avantage ou un inconvénient selon le mode d’exploitation choisi. Souvenez-vous, nous en avons parlé un peu plus tôt dans cette vidéo.
Conclusion
En conclusion, Sonia Montella n’affirme pas qu’il y a un seul modèle type dans l’investissement immobilier. Ce qu’elle cherche avant tout, c’est faire comprendre à ses lecteurs comment calculer l’impôt sur le revenu locatif afin que tout investisseur choisisse le bon chemin. Elle livre un plan détaillé de calcul qui permet de déterminer la perte possible selon le choix effectué.
Voici ce que vous apprendrez :
- le calcul du TMI,
- les écarts de tranche,
- le calcul du revenu, c’est-à-dire le bénéfice imposable,
- l’impôt selon le choix du mode d’exploitation.
A chacune de ces étapes, Sonia Montella se base sur des exemples simples et livre des schémas mathématiques qu’il sera facile de reproduire.
Le livre 7 clés pour sortir du brouillard fiscal est indispensable pour optimiser ses gains et devenir à son tour un véritable expert comptable en immobilier.
3 choses à retenir
Si vous devrez retenir trois choses dans cette vidéo, ce seraient :
- Cibler clairement son projet de vie.
- Prendre la fiscalité immobilière dans son ensemble, et se montrer attentif à chaque détail.
- Prendre dans la législation fiscale ce qui vous arrange pour en tirer un maximum de profit.
Livre et références
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