En cette nouvelle année, Century 21 France a jeté un pavé dans la mare en encourageant vivement les vendeurs à revoir à la baisse leurs prix de vente. Selon Charles Marinakis, le PDG du réseau d’agences immobilières, cette initiative audacieuse est essentielle pour stimuler les transactions et revitaliser un marché qui a connu des soubresauts au cours des dernières années.
Lors de la conférence de presse annuelle consacrée au bilan de l’année immobilière, Charles Marinakis a déclaré que les vendeurs devront parcourir un certain chemin en 2024. Il préconise une réduction de plus de 7% des prix, une mesure nécessaire pour compenser la perte de pouvoir d’achat des acquéreurs, principalement causée par la récente augmentation des taux d’emprunt.
Les calculs de Marinakis intègrent une vision optimiste des conditions d’emprunt en 2024, avec un taux moyen pouvant descendre à environ 3,50% sur 20 ans, par rapport aux 4,20% actuels. Cependant, cela s’accompagnerait également d’une légère diminution des surfaces des logements et d’un effort supplémentaire de la part des acheteurs pour augmenter leur apport personnel.
Il souligne que la superficie des biens ne peut guère se réduire davantage sans compromettre le confort des occupants. Avec une stabilisation prévue des taux, Marinakis affirme que la seule variable d’ajustement restante pour stimuler le marché immobilier est la baisse des prix. Il estime que les prix doivent diminuer encore plus qu’en 2023 pour éliminer les excès accumulés au fil des années.
En 2023, la baisse des prix a été étonnamment modérée, avec une moyenne de -1,7% pour les maisons et -3,4% pour les appartements, mesurée dans le réseau Century 21. Cette diminution aurait été à peine de -1% au niveau national si l’on exclut la région parisienne, où les prix ont subi une correction plus marquée. Ces chiffres sont loin des 10% à 15% de baisse jugés nécessaires par Century 21 pour relancer le marché.
Bien que ces moyennes donnent une vue d’ensemble, le marché immobilier français semble actuellement plus fragmenté que jamais, avec des villes où les prix continuent à augmenter, notamment à Nice, bien que la tendance se soit atténuée. Marinakis souligne que chaque marché construit sa vérité locale, avec des prix résistants plus ou moins selon les régions, et note que la demande pour les maisons demeure forte depuis la crise sanitaire.
Revenant sur les perspectives pour 2024, le président de Century 21 France insiste sur le rôle prépondérant des vendeurs dans la dynamique actuelle du marché. Il affirme que ce sont eux qui, contrairement à une idée répandue, dictent les règles, car ils sont les seuls à pouvoir décider d’ajuster les prix. Marinakis appelle à une décomplexion des vendeurs, soulignant que beaucoup réalisent encore d’importantes plus-values, souvent sans contraintes fiscales, notamment lorsqu’il s’agit de la résidence principale.
Century 21 catégorise les vendeurs en trois groupes distincts. Tout d’abord, il y a les vendeurs contraints, ceux qui ont une échéance imposée, que ce soit d’ordre personnel, professionnel ou financier. Pour eux, ajuster les prix devient une nécessité incontournable.
Ensuite, il y a les vendeurs incertains, qui hésitent entre vendre ou rester propriétaires, surtout parmi les secundo-accédants qui observent les fluctuations du marché. Enfin, il y a les vendeurs opportuns, ceux qui espèrent vendre à des prix peut-être irréalistes, mais qui sont souvent en dehors de la réalité du marché. Cependant, le nombre de vendeurs contraints demeure limité, ce qui maintient actuellement le ralentissement des transactions.
Dans cette perspective, Century 21 propose une approche audacieuse en exhortant les vendeurs à abaisser leurs prix en 2024, une mesure qui, selon eux, pourrait être le levier nécessaire pour redynamiser le marché immobilier français. Cependant, cette stratégie ne fait pas l’unanimité et soulève des interrogations quant à ses implications à long terme sur l’équilibre du marché et sur la viabilité financière des vendeurs.
