L’abrogation récente de la Loi sur les Loyers par le biais d’un Décret d’Urgence (DNU) signé par Javier Milei a eu un impact significatif sur le marché immobilier de la Ville de Buenos Aires. Selon les données fournies par la Chambre Immobilière Argentine (CIA), l’offre d’appartements en location a doublé en à peine un mois, marquant un changement radical dans la dynamique du secteur.
Au cours de l’année 2023, l’offre d’appartements en location dans la Ville Autonome de Buenos Aires avait connu une forte baisse, atteignant un peu plus de 400 unités disponibles. Cependant, après l’abrogation de la Loi sur les Loyers, le paysage a changé radicalement. Alejandro Bennazar, directeur des Relations Institutionnelles de la CIA, a indiqué que le nombre d’appartements disponibles a dépassé les 800 et continue d’augmenter jour après jour.
Cette explosion de l’offre s’est traduite par une reconfiguration des prix. Des agents immobiliers affirment que les loyers ont connu une baisse allant jusqu’à -20 %, marquant ainsi une nette tendance à la baisse. Daniel Salaya Romera, propriétaire d’une célèbre agence immobilière dans la zone nord, a expliqué que la possibilité de négocier librement entre les parties a été cruciale dans ce changement, car l’ancienne loi imposait une actualisation semestrielle par un indice officiel.
Les ajustements mensuels, désormais autorisés, ont conduit à des réductions de prix significatives. Salaya Romera a souligné que, dans certains cas, les prix des loyers ont diminué de 20 % à 30 % par rapport à ceux de novembre et décembre de 2023. Même dans les contrats avec des ajustements bimensuels, on observe une diminution moyenne de 15 %.
Le dernier bimestre de l’année dernière a connu de fortes distorsions dans les prix, atteignant des valeurs historiques avec une augmentation moyenne de 40 % au-dessus de l’inflation de 2023, selon les données de l’Institut National de Statistique et de Recensement (Indec). Cela a conduit à des situations où l’on payait jusqu’à 334.888 $ par mois pour un appartement de deux pièces dans la Capitale, selon Zonaprop.
Iván Ginevra, président de la CIA, observe que la diminution des prix n’est pas surprenante, même dans un contexte inflationniste, et souligne que les prix ont connu un stagnation, quelque chose qui n’était pas arrivé depuis des années. De plus, un changement significatif s’est produit dans la manière de conclure les contrats, car, contrairement à la tendance précédente, la plupart des nouveaux accords se font maintenant en pesos au lieu de dollars.
Daniel Bryn, propriétaire d’Invertire Real Estate, souligne que l’attente est que l’inflation en pesos dépassera l’augmentation du dollar cette année. La dollarisation des contrats, courante jusqu’en décembre, s’inverse progressivement, et des accords sont conclus en pesos avec une actualisation trimestrielle.
Les nouvelles stratégies de négociation ont également émergé en raison de ces changements. Les contre-offres, auparavant limitées par la loi abrogée, gagnent du terrain, en particulier dans les cas de paiement anticipé annuel. Salaya Romera mentionne un exemple où une réduction de 35 % a été obtenue sur un appartement de trois pièces à Vicente López grâce à ce type de négociation.
Le DNU qui a abrogé la Loi sur les Loyers a également établi de nouvelles directives quant à la durée des contrats, la plupart des agences immobilières concluant des accords sur deux ans au lieu de trois, comme le prévoyait la loi abrogée. De plus, des actualisations trimestrielles ont été introduites au lieu de semestrielles, et les valeurs sont convenues en pesos.
Adrián Cyderboim, propriétaire de l’agence immobilière Crecer, souligne une augmentation significative de l’activité au cours de la dernière semaine, avec des prix qui, dans la plupart des cas, sont restés stables ou ont même diminué par rapport à décembre. On observe une augmentation de l’offre de biens à louer, car certains propriétaires, en attendant que la situation se clarifie, décident de mettre leurs biens sur le marché locatif.
En conclusion, l’abrogation de la Loi sur les Loyers a provoqué une transformation notable sur le marché immobilier de Buenos Aires, avec une augmentation significative de l’offre d’appartements en location, une diminution des prix et des changements dans les pratiques et stratégies de négociation. L’adaptation à ces nouvelles conditions crée des opportunités tant pour les locataires que pour les propriétaires, et on s’attend à ce que le marché continue d’évoluer dans les mois à venir.
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Sources
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