IMMOBILIER LOCATIF, Réussir Son Premier Investissement Sans Stress

Dans cet article, vous verrez que l’investissement en bien immobilier n’est pas un appauvrissement à court terme, mais un enrichissement à long terme. Pour cela, il vous suffit de suivre les conseils de Quentin Hagnéré, un investisseur à succès qui a su transformer ses revenus modestes en richesse à valeur exponentielle. Ses conseils sont regroupés dans son livre : « Immobilier locatif : réussir son premier investissement sans stress »

À la fin de cet article, vous comprendrez qu’un capital économique de départ peu élevé suffit amplement pour générer d’énormes bénéfices grâce un investissement locatif rentable et sécurisé ne nécessitant que peu d’efforts.

Selon Quentin Hagnéré, l’investissement locatif est accessible à tous. Il en est la preuve vivante. Avant même d’avoir démarré dans la vie active, il crée sa société d’investissement durant son année de master en commerce. Il se forme auprès de professionnels en investissement immobilier. Avec de l’étude et de la pratique, il en vient à donner ses propres conseils en la matière.

« Réussir son premier investissement » est un condensé de précieux conseils et d’analyses basés sur sa propre réussite.

Si l’économie immobilière est un concept très flou pour vous, écoutez bien ce qui va suivre, Quentin Hagnéré vous fournit des explications claires.

Résumé en vidéo

Fonctionnement de l’économie immobilière. 

La première partie de son livre « Réussir son premier investissement » explique avec simplicité le fonctionnement de l’économie immobilière. 

Quentin Hagnéré explique que l’on peut gagner beaucoup d’argent sans avoir un capital de départ élevé. Grâce à l’Effet de Levier. Le principe est simple. S’enrichir avec l’argent de la banque grâce à vos locataires.

Remboursement d’un crédit immobilier

Pour savoir comment emprunter et sur combien de temps, il faut comprendre le fonctionnement du remboursement d’un crédit immobilier.

Dans l’immobilier, les frais sont multiples : prix du bien locatif, frais de notaires, intérêt sur le crédit, création d’un dossier bancaire… Pourtant, il est possible de couvrir tous ces frais sans perdre d’argent et générer du cash-flow. Tout est une affaire de calcul. Rassurez-vous. Inutile d’être un as en mathématique pour obtenir le résultat de votre affaire. Quentin Hagnéré vous détaille tout dans son livre.

Avant cela, il invite les futurs investisseurs à réfléchir sur la durée de l’emprunt. Plus vous emprunter sur période courte moins vous payer d’intérets à la banque, mais vos mensualités sont également plus élevées. C’est pourquoi selon lui, la clé consiste à échelonner votre crédit sur la durée la plus longue possible, soit généralement 25 ans. Ainsi vos mensualités étant plus basses chaque mois vous augmentez votre bénéfice mensuel et vous dégagez une marge.

S’enrichir peut paraître très long, car les loyers générés peuvent parfois à peine suffire à rembourser les frais bancaires et les frais annexes. Le cash-flow est nul. Cependant, « Réussir son premier investissement » offre une astuce garantissant un net bénéfice sur l’investissement.

L’achat et la rénovation d’un immeuble de rapport (exemple)

Voici un exemple très simple qui résume l’explication de l’auteur.

L’achat dans l’immobilier locatif

Jean reçoit un don de 50 000 € de ses parents retraités et décide d’investir dans l’immobilier en suivant la méthode de l’auteur.  

Pour cela il achète à crédit dans une petite ville voisine un immeuble d’une valeur de 300 000€ composé de cinq appartements. Il paie des artisans pour rénover et moderniser les appartements afin d’en tirer le meilleur loyer possible. Les travaux lui coutent 76 000€. 

Ainsi si l’on prend 300 000€ pour le prix de l’immeuble, auquel on ajoute 8% de frais de notaire soit 24 000€ et 76 000€ de travaux. Jean à 400 000€ à faire financer.

Une fois les travaux terminés Jean sait qu’il louera chaque appartement 600€ par mois soit 3000€ au total.

La banque accorde un crédit sur 25 ans à Jean avec un apport personnel de 20 000€.  Jean fait donc un crédit sur 380 000€ (les 400 000€ nécessaires à la réalisation de son projet moins ses 20 000€ qu’il a mis en apport)

380 000€ empruntés sur 25 ans avec un taux à 1.50% donnent des mensualités de 1 519€ / mois.

Dans ces 1 519€ il y a les intérêts de la banque qui vous coute chaque mois 253€ et le reste c’est le remboursement de votre crédit c’est donc votre patrimoine soit 1 266€ / mois. 

Ainsi chaque mois Jean encaisse 3 000€ de loyers et doit à la banque 1 519€ ce qui lui fait un bénéfice brut de 1 481€. Suite à quoi il faut enlever diverses charges comme la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble, la comptabilité si Jean à investit avec une SCI ou les impôts si Jean à investit en nom propre ce qui fait à peu près 1 200€ in fine.

Quoiqu’il en soit chaque mois Jean fait se constitue un patrimoine de 1 266€ (qu’il percevra à la revente) et des liquidités d’un peu plus de 1 200€ soit un total de plus de 2 000€ chaque mois.

La revente dans l’immobilier locatif

Maintenant regardons ce qu’il se passe si Jean vend son immeuble 10 ans après.

Jean décide de réaliser un bénéfice supplémentaire à la revente de son immeuble et scinde son immeuble en 5 appartements distincts. Il vend les appartements à l’unité pour une valeur de 100 000€ chacun. Ainsi Jean récupère 500 000€. 

Jean à un crédit en cours et doit d’abord rembourser la banque. Il rembourse le capital restant dû et quelques frais pour son remboursement anticipé pour un total de 230 000€. Ainsi sur le compte de Jean au bout de 10 ans il reste ses 500 000€ pour la vente de ses appartements à quoi on déduit 230 000€ de remboursement à la banque soit 270 000€. Mais durant 10 ans Jean a également gagner des cashflows mensuels d’une valeur de 1 200€ par mois soit environ 144 000€. 

Au total Jean aura gagné un total 414 000€ en 10 ans grâce à sa méthode judicieuse d’investissement. Malheureusement Jean ne percevra pas intégralement cette somme car qu’il soit en nom propre ou au travers d’une SCI il devra payer des impôts sur cette somme.

Ce qu’il faut retenir de cet exemple

Comme vous pouvez le constater l’achat d’immeubles de rapport à rénover est la meilleure stratégie pour un réaliser un investissement vraiment rentable sans stress. Un seul bien pour de multiples bénéfices.

Vous pouvez également constater que la rénovation d’un appartement augmente sa valeur locative. Il est possible de gonfler les loyers sans perdre de locataires. En répondant à la demande, en investissant dans les travaux et la sécurité du bien, les futurs locataires seront plus enclins à s’installer.

Ce qu’il faut comprendre avant tout, c’est que Quentin Hagnéré construit sa stratégie sur la limitation de l’apport initial. Il le dit lui-même : « Le but est de s’enrichir pas de s’appauvrir. L’investissement immobilier ne doit pas nous priver de liquidité. » Son projet doit être financé au maximum par les banques.

C’est le principe du prêt à 110 %. Il permet de couvrir tous les frais liés à l’achat. Il ne reste plus qu’à rembourser la banque grâce à vos locataires. L’auteur vous explique dans le livre comment procéder pour obtenir ce type de prêts bancaires.

Dans la seconde partie de son livre, Quentin Hagnéré donne 13 précieux conseils pour réussir à tous les coups son premier investissement.

Soyez bien à l’écoute, car voici ce qu’il vous faut retenir.

13 Précieux conseil de l’immobilier locatif

L’achat d’un bien immobilier, c’est le résultat d’une longue réflexion. La réussite d’un achat, passe par plusieurs étapes indispensables. Avant de réaliser votre demande de crédit, évaluez votre profil emprunteur.

Le profil emprunteur

Les banques sont très exigeantes. Vos revenus doivent être constants. Un emploi en CDI est bien souvent indispensable. Le conseiller financier consultera également les entrées et les sorties de vos revenus sur les trois derniers mois. Il est donc conseiller de ne pas être trop dépensier sur cette période. De même qu’il est préférable d’avoir un peu d’épargne afin de rassurer le banquier sur la capacité de remboursement de crédit en cas de périodes sans locataires.

Vous pouvez, à l’avance, déterminer votre taux d’endettement. Le calcul est simple. Il faut multiplier votre salaire par 0,33. A cela, déduire vos charges fixes. Loyers et crédits en cours uniquement. Le résultat représente la somme mensuelle maximale que vous demandera votre banque pour le remboursement du prêt. A cela ajouter les futurs cashflows mensuels dégagés par le bien. Cela vous permettra de déterminer à l’avance, la faisabilité de l’achat du bien.

Pour un premier investissement, l’auteur conseille un achat maximal d’environ 230 000 euros, pour une personne seule en CDI avec un revenu mensuel de 1800 euros et 10 000€ d’épargne. La moyenne d’achat avoisine les 150 000 euros. 

La recherche du bien

Maintenant que vous avez évalué votre capacité d’achat, il est temps de passer à la recherche de votre bien. Quentin Hagnéré affirme une nouvelle fois qu’il faut investir dans l’immeuble de rapport. Le plus astucieux est d’axer votre recherche sur un immeuble nécessitant des travaux de rénovations situé dans une zone géographique périurbaine ou rurale ou il y a de la demande mais peu de logements neufs. Le but de la manœuvre : acheter à moindre coût, investir dans la remise à neuf des logements, louer plus cher. Durant votre recherche, n’oubliez pas de parcourir plusieurs sites d’annonces. Observez bien les dates de publication. Des immeubles dont les appartements ont du mal à se louer, ce n’est pas très bon signe. Quentin Hagnéré vous apprend également à analyser les photos des annonces pour évaluer les travaux à prévoir.

Une fois que vous avez trouvé la perle rare

Si vous pensez avoir trouvé la perle rare, penchez-vous maintenant sur la rentabilité du bien. Il est déterminant d’établir un rapport entre les coûts ponctuels et annuels de votre affaire, et les gains rapportés. Pour cela, il faudra demander trois données essentielles au promoteur : 

  • prix de vente du bien
  • montant de la taxe foncière
  • montant des loyers

Racheter un bien avec des loyers déjà mis en place offre bien plus de garanties mais ne vous permet pas d’obtenir un loyer plus cher, car vous serez tributaire du prix fixé par le précédent bailleur. 

En croisant toutes ces données, vous aurez le montant de votre cash-flow mensuel.

La visite

C’est le moment pour vous de passer à la visite. Bien souvent les promoteurs immobiliers ne donnent pas l’adresse exacte du bien. Toutefois, il n’est pas interdit de leur poser des questions pour évaluer le potentiel d’un bien. Y a-t-il du passage ? Est-ce un quartier bruyant ? 

Lorsque vous arrivez devant l’immeuble, observez bien la façade. En cas de rénovation, c’est la partie des travaux qui vous coûtera le plus cher. 30 000 euros en moyenne. L’isolation est également importante. Les locataires voudront emménager dans un appartement isolé avec une faible consommation en énergie. Pour un immeuble de rapport, renseignez-vous sur le coût des charges et leur répartition sur les loyers. Un chauffage individuel sera plus rentable qu’un chauffage commun.

Avant l’achat, n’hésitez pas à faire appel à un expert pour l’évaluation des travaux. Les travaux devront être financés dans le crédits.

Optimisation de la rentabilité

Il est temps de passer à l’étape la plus importante avant la conclusion de la vente : l’optimisation de la rentabilité.

Quentin Hagnéré détaille sa méthode pour connaître le montant du loyer qu’il va pouvoir fixer. Pour rappel, c’est le locataire qui va vous permettre de rembourser votre prêt immobilier. Il ne faut donc pas hésiter à monter les loyers. Faites l’expérience sur plusieurs jours à travers la création de fausses annonces. Prenez des notes sur vos potentiels locataires. Chaque détail compte. C’est une garantie pour votre investissement.

Enfin, soyez familier avec les différentes lois qui régissent l’immobilier locatif. Chaque bail possède sa propre condition. En prendre connaissance, c’est vous prémunir d’une sécurité indispensable pour votre bonne gestion locative.  

3 Choses à retenir sur l’immobilier locatif

Si vous devez retenir trois choses dans cet article, ce seraient :

1) Absolument tout le monde peut investir dans l’immobilier.

2) Avec de l’assurance et toutes les connaissances requises, on trouve toujours la bonne affaire.

3) Réaliser un premier investissement réussis, c’est la garantie de pouvoir toujours réinvestir dans l’immobiliers en vue de revenus passif

Livre et sources

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