Le marché immobilier de Paris et de l’Ile-de-France connaît une baisse alarmante, avec une diminution de 22% des ventes de logements anciens au premier trimestre 2023. Cette baisse des ventes est prévue pour entraîner une baisse des prix, estimée à 5% pour les appartements et 3% pour les maisons d’ici juillet 2023. Les Notaires du Grand Paris ont publié leur note de conjoncture immobilière pour le premier trimestre 2023, mettant en évidence ces tendances.
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Le marché immobilier a subi plusieurs chocs au cours du premier trimestre 2023. Après une diminution de 6% au troisième trimestre 2022 et de 11% au quatrième trimestre 2022, le repli de l’activité s’est intensifié, avec une baisse de 22% des ventes de logements anciens en Ile-de-France par rapport à la même période de l’année précédente.
Pour la plupart des marchés, les volumes de ventes du premier trimestre 2023 sont inférieurs à la moyenne des dix dernières années, ce qui témoigne des difficultés à concrétiser une transaction immobilière.
Suite à cette stagnation et à la baisse des prix, une diminution annuelle plus marquée est attendue, avec une baisse estimée à 5% pour les appartements et 3% pour les maisons d’ici juillet 2023. Ces ajustements reflètent la situation actuelle du marché.
Ces ajustements pourraient se poursuivre tout au long de l’année, alors que le marché immobilier recherche de nouveaux équilibres dans un contexte économique, social et international difficile.
La demande des ménages et le marché immobilier sont entravés par des conditions financières de plus en plus strictes. Les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont continué d’augmenter au cours des premiers mois de l’année 2023. Les notaires du Grand Paris ont constaté de nombreux refus de prêts, même pour des dossiers solides, ainsi que des exigences accrues en termes d’apport personnel et de solvabilité.
Les volumes de ventes de logements anciens ont chuté de 22% au premier trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022, ce qui représente une perte de 9 400 ventes en Ile-de-France.
Cette baisse est d’autant plus significative lorsqu’on compare les chiffres à l’année 2022, qui était une année exceptionnelle avec une activité record au premier trimestre. Les volumes de ventes se situent maintenant 6% en dessous de la moyenne des dix dernières années, confirmant la morosité du marché.
Le marché immobilier de Paris a également été touché, avec une baisse de 18% au premier trimestre, ce qui représente seulement 8 000 ventes. Cependant, ce niveau de ventes reste proche de la moyenne des premiers trimestres des dix dernières années.
Les ventes d’appartements anciens ont baissé de 21% en Petite Couronne et sont inférieures de 8% à la moyenne des dix dernières années. En Grande Couronne, la baisse atteint 22% par rapport au premier trimestre 2022. Cependant, l’activité reste stable par rapport à la moyenne des dix dernières années.
Le marché des maisons, qui était le plus dynamique depuis la crise sanitaire, est plus durement touché par la baisse de l’activité. Au premier trimestre 2022, près de 12 300 maisons ont été vendues, un record des 25 dernières années, contre 9 200 au premier trimestre 2023, soit une baisse de 25%.
La diminution de la demande exerce une pression de plus en plus forte sur les prix. À l’exception de Paris, où les prix ont commencé à baisser depuis l’automne 2020, les prix ont atteint leur point culminant au troisième trimestre 2022 avant de commencer à reculer. Cependant, compte tenu des hausses significatives en début d’année 2022, les variations annuelles sont encore positives, bien qu’elles diminuent progressivement.
Au premier trimestre 2023, les prix des appartements en Ile-de-France ont commencé à reculer, avec une baisse de 1,4% en un an en Petite Couronne. Ils restent stables avec une hausse annuelle de 1% en Grande Couronne, tant pour les appartements que pour les maisons. Les variations annuelles des prix des maisons en Petite Couronne sont similaires, avec une augmentation de 0,6%.
Selon les indicateurs avancés des Notaires du Grand Paris, les baisses annuelles de prix se généraliseraient à l’ensemble des marchés de l’Ile-de-France d’ici juillet 2023. De plus, le rythme de baisse annuelle devrait s’accélérer, avec une diminution estimée à 4,8% pour les appartements et 3,2% pour les maisons en juillet. Cette baisse serait plus prononcée que le mouvement progressif de baisse observé de 2013 à 2015, où les baisses annuelles étaient de l’ordre de 1 à 3%. Cependant, elle serait moins rapide que lors de la crise des subprimes en 2009, où les baisses annuelles de prix avaient atteint temporairement près de 10%.
À Paris, le prix au mètre carré s’élevait à 10 310 € au premier trimestre 2023. La baisse, jusqu’à présent limitée à 2%, devrait atteindre 5% par an en juillet 2023, avec un prix de 10 090 €. Si la tendance baissière se poursuit, on peut s’attendre à une chute en dessous de 10 000 € le mètre carré au cours du troisième trimestre 2023.
Il est particulièrement remarquable que ces baisses de prix surviennent dans un contexte où les prix à la consommation connaissent une forte inflation, principalement en raison de l’augmentation des prix des matières premières, de l’énergie et de l’alimentation.
Pour l’année 2023, le marché immobilier devrait continuer d’être affecté par les difficultés d’accès au crédit et les taux d’intérêt en hausse. Les perspectives des ménages restent sombres, avec de nombreux chocs qui ne semblent pas se résorber à court terme. Les économistes prévoient une inflation toujours élevée et un pic repoussé, tandis que la politique monétaire se resserre. La croissance économique faible en 2023 entraîne une baisse du pouvoir d’achat des ménages et une pause sur le marché du travail, qui était jusqu’à présent résistant.
La baisse des prix semble être devenue la seule variable d’ajustement pour limiter la baisse de la solvabilité des ménages. Selon les simulations, les mensualités pour l’achat d’un appartement ancien augmenteraient de 19% en juillet 2023 par rapport à janvier 2022, tandis que pour l’achat d’une maison, elles augmenteraient de 23%. Il est possible que les personnes envisageant un achat immobilier revoient leurs projets, y compris la localisation, le type ou la superficie du bien.
Bien que l’immobilier reste une valeur refuge, il est préoccupant de constater que l’ensemble de la chaîne du logement et ses différents marchés (neuf, ancien et locatif) sont en train de se figer progressivement. La fluidité de ces marchés est essentielle pour permettre aux ménages franciliens de se loger.
Sources
https://www.insee.fr/fr/statistiques/series/105071770
https://www.insee.fr/fr/metadonnees/source/indicateur/p1643/description
