Aujourd’hui, je vais vous parler d’un petit livre sur l’investissement immobilier locatif. Celui-ci vous expliquera tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans l’aventure. Ce livre, sobrement intitulé « L’investissement immobilier locatif » a été rédigé par Julien Delagrandanne. Vous pouvez le trouver sur Amazon en cliquant ici.
L’auteur est un polytechnicien qui a occupé de nombreux postes à responsabilité dans le secteur de la finance. Ce livre est le résultat de son expérience personnelle dans le domaine de l’investissement immobilier locatif.
Les principes de base
Pour commencer, l’auteur nous explique les principes de base de l’investissement immobilier locatif. Les premières pages peuvent paraître un peu ardues aux néophytes. C’est cependant un passage nécessaire pour bien comprendre le secteur de l’immobilier.
L’auteur démystifie tout le jargon que vous avez probablement déjà entendu, sans jamais vraiment comprendre de quoi il était question. Dès les premières pages du livre, Julien Delagrandanne nous plonge dans des calculs de rendement locatif. Il faut en effet que le lecteur comprenne qu’un investissement immobilier ne peut être rentable que si l’opération a été bien calculée en amont. L’objectif de tous ces calculs est de vous permettre de trouver la bonne affaire. Un bien qui non seulement s’autofinance, mais en plus, vous permet de dégager un revenu mensuel sur l’investissement. Cette méthode qui permet d’estimer le juste prix d’un bien en évaluant les futures entrées et sorties d’argent s’appelle le « discounted cash flow ». Julien Delangrandanne précise que la rentabilité d’un bien se calcule sur une période minimum de 10 ans.
Après nous avoir plongé dans les grands concepts de l’immobilier, Julien Delagrandanne nous explique tout ce qu’il faut savoir sur le marché immobilier. Car, comme l’auteur l’explique, on ne peut pas réussir une opération immobilière sans avoir une bonne connaissance du marché immobilier.
Dans ce livre, l’auteur vous donne une vue d’ensemble de l’état du marché immobilier de quelques villes françaises. Il conseille toutefois de choisir un secteur proche de votre lieu d’habitation afin de rester réactif.
L’emplacement du bien immobilier en France est important mais d’autres critères. Cela peut être sa position dans la rue, son étage, la présence d’un jardin, d’un balcon ou d’une terrasse sont tout aussi essentiels. Pour l’auteur, l’appartement idéal est situé au 2ème étage et a vue sur cour. Julien Delangrandanne attire également l’attention du lecteur sur l’importance des bilans de performance énergétique. Il est indispensable d’étudier attentivement ceux-ci afin de ne pas s’engouffrer dans l’achat d’un bien qui s’avérerait énergivore ou qui nécessiterait des travaux coûteux.
Pour bien comprendre son marché immobilier, Julien Delagrandanne nous recommande de consulter des sites internet donnant des indications sur les prix du marché. Il explique également que la meilleure solution pour mesurer l’attractivité d’un bien est de passer une annonce fictive afin de voir combien de potentiels futurs locataires vous contactent.
L’auteur nous invite à utiliser bien d’autres astuces dans son livre. Il nous y explique ainsi ce qu’est la saisonnalité du marché. En hiver, les offres se font rares mais sont en général plus intéressantes. C’est donc en hiver qu’il faut acheter, et en été, qu’il faut vendre.
Une fois que vos connaissances en immobilier seront suffisantes, vous pourrez alors mettre en œuvre la stratégie indiquée dans ce livre pour acquérir un bien immobilier et le mettre en location. Bref, pour faire un investissement immobilier locatif intelligent.
Le financement
Vous devez commencer par choisir votre marché immobilier en suivant les conseils précédemment donnés. Il vous faudra ensuite prévoir le financement de votre bien. Pour ce faire, l’auteur a pris l’habitude de présenter aux banques un dossier complet afin de leur démontrer la viabilité de son projet. Julien Delagrandanne vous recommande de toujours soigner votre relation avec votre banquier. C’est votre premier interlocuteur. Mais si votre banquier refuse de vous accorder un prêt ou vous propose un taux pas très intéressant, n’hésitez pas à vous adresser à un courtier. L’auteur de « L’investissement immobilier locatif » vous explique tous les détails que vous devez connaître avant de souscrire un crédit immobilier. Taux fixe, taux variable, rachat de crédit, vous saurez absolument tout.
La recherche
Une fois le financement du bien garanti, vous devrez vous mettre à la recherche de la bonne affaire. Pour ce faire, il faut raisonner en prix au m2. Vous devrez prendre en compte la saisonnalité de l’immobilier et savoir repérer les vendeurs pressés qui accepteront de faire baisser le prix du bien. Enfin, il faut aussi penser à dénicher les biens dont l’annonce n’a pas encore été diffusée. Pour les trouver, il faut faire appel à son réseau. Vous pourrez demander à un agent immobilier de communiquer sur les biens qu’il n’a pas encore diffusés ou demander aux concierges et aux commerçants d’un quartier de vous tenir au courant lorsqu’ils apprennent qu’un propriétaire à l’intention de vendre son bien.
La bonne affaire, c’est aussi un bien qui a du potentiel. Il faudra alors penser aux sources d’optimisation, telles que l’agencement de l’appartement ou d’éventuels travaux qui pourraient augmenter la valeur du bien. Ajouter une mezzanine dans un appartement peut tout changer.
Vous avez trouvé la perle rare ? Vous pouvez maintenant passer aux choses sérieuses et aller visiter l’appartement. Julien Delagrandanne nous recommande de partir d’abord en repérage dans le quartier, avant de visiter l’appartement. Cela permet de connaître les avantages et les inconvénients de l’emplacement du bien. Et avec ces informations, vous serez en position de force pour négocier avec le vendeur.
L’auteur nous conseille également d’établir une check-list qui permettra de ne rien oublier lors de la visite. Il est également recommandé de rencontrer les voisins, afin de se renseigner sur d’éventuels problèmes dans l’immeuble ou le voisinage.
Avant de vous décider pour un bien immobilier, il faut que vous vous imaginiez l’acquérir en tant que résidence principale. Si vous pensez que le bien remplit tous les critères pour que vous y habitiez, alors vous pouvez envisager de l’acheter.
La négociation
Le moment de la négociation est arrivé. L’auteur vous conseille de toujours faire parler le vendeur afin d’être en position de force pour obtenir ce que vous voulez. Donnez toujours les raisons de votre proposition de prix. Si vos arguments sont solides, le vendeur aura plus de mal à refuser. Il faut également faire attention au montant négocié. N’oubliez pas que 1500€ représente tout de même plus d’un SMIC mensuel. Pour mettre le vendeur sous pression, vous pouvez également préciser que votre offre est limitée dans le temps. Le vendeur s’imaginera alors que vous avez d’autres biens en vue.
Une fois le bien acheté, il faudra optimiser sa fiscalisation. L’auteur détaille toutes les lois applicables en la matière.
Le rendement optimal
Pour mettre en location votre bien, il faudra réfléchir à son rendement optimal. L’auteur prend l’exemple d’un bien immobilier situé à La Rochelle. Il est loué à la semaine pendant l’été à des vacanciers, et au mois, le reste de l’année, à des étudiants. Il vous faudra également choisir entre la location nue ou meublée, la location en direct ou par une agence immobilière. La location en direct vous fera évidemment économiser les frais d’agence mais sera chronophage. Au contraire, si vous confiez la gestion de votre bien à une agence, vous devrez vous acquitter de frais d’agence souvent élevés, mais vous aurez la tranquillité d’esprit et le temps de faire d’autres choses.
Les locataires
Julien Delagrandanne insiste sur l’importance de bien choisir ses locataires dans un projet d’investissement immobilier locatif intelligent.
Trouver des locataires sérieux et donnant des garanties suffisantes permet, en effet, d’éviter les impayés. Si toutefois un problème devait survenir, Julien Delagrandanne vous recommande d’agir rapidement. En cas d’impayés, relancez vos locataires à plusieurs reprises par mail et par téléphone, avant de faire intervenir un huissier, si nécessaire.
Une fois que vous aurez trouvé vos locataires, il faudra rédiger le bail de location. L’auteur vous recommande tout simplement de prendre un modèle de bail trouvé sur internet.
Enfin, dernier conseil de l’auteur, fidélisez vos locataires en faisant des gestes commerciaux. Cela vous évitera de perdre régulièrement du temps dans la recherche de locataires.
