Les prix de l’immobilier ancien continuent de chuter en France, marquant une rupture nette après trois années de flambée consécutives à la crise du Covid-19. Cette tendance, qui ne semble pas s’inverser à court terme, reflète une crise plus profonde et bien ancrée dans le secteur du logement.
Des baisses de prix persistantes
Au premier trimestre 2024, l’indice Notaires-Insee révèle que les prix de l’immobilier ancien ont diminué de 1,6 % par rapport au trimestre précédent, après une baisse de 1,8 % au quatrième trimestre 2023. Sur un an, la baisse atteint 5,2 %, avec une diminution plus prononcée pour les appartements (-5,5 %) que pour les maisons (-4,9 %). En Île-de-France, les prix ont reculé pour le sixième trimestre consécutif, avec une diminution trimestrielle de 2,6 %, plus marquée pour les maisons (-3,2 %) que pour les appartements (-2,3 %).
Un marché des transactions en berne
Le nombre de transactions immobilières a chuté de manière significative, avec 822 000 ventes réalisées au cours des douze derniers mois, contre 869 000 à la fin de 2023 et 931 000 en septembre de la même année. Cette tendance reflète une correction du marché après des années de hausse continue des prix depuis fin 2015. En Île-de-France, les volumes de ventes dans l’ancien ont baissé de 24 % au premier trimestre 2024 par rapport à la même période en 2023, et de 40 % en deux ans.
Les taux d’intérêt : Un frein majeur
La solvabilité des acquéreurs reste dégradée, en grande partie à cause de taux d’intérêt qui demeurent élevés. Au premier trimestre 2024, les prêts immobiliers aux ménages se sont élevés à 21,7 milliards d’euros, soit une baisse de 42 % par rapport aux 38 milliards prêtés au premier trimestre 2023. Cette situation pèse lourdement sur la capacité des ménages à acheter des biens, malgré les efforts pour rendre le crédit plus accessible. Les premières détentes sur les taux ont été médiatisées, mais les améliorations restent modestes et insuffisantes pour relancer le marché.
Prévisions pour 2024 et au-delà
Le marché immobilier pourrait continuer à se corriger tout au long de l’année 2024. Les experts estiment qu’il faudra encore du temps avant de voir une reprise des ventes. Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier (PAP), prévoit que le volume de ventes et les prix continueront de baisser jusqu’à la fin de l’année. Les données provisoires indiquent que les prix en Île-de-France pourraient revenir à leur niveau de mi-2019, avec des baisses particulièrement marquées dans certaines zones comme Montreuil (-11,7 % pour les appartements) et Champigny-sur-Marne (-21,8 % pour les maisons).
Impact sur Paris et les régions
À Paris, le prix moyen au mètre carré est tombé à 9 490 euros au premier trimestre 2024, contre un sommet de 10 860 euros en novembre 2020. La baisse des prix est également notable en province, bien que légèrement moins prononcée : -1,2 % au premier trimestre après une baisse de 1,9 % au trimestre précédent, et -4,2 % sur un an après -2,9 %.
Les maisons individuelles, autrefois très prisées, voient leur demande chuter de manière significative. En Île-de-France, les prix des maisons ont baissé de 8,4 % sur un an, contre 7,9 % pour les appartements. En province, la baisse est de 4,4 % pour les maisons et de 3,8 % pour les appartements.
Une crise systémique
Cette situation met en lumière une crise du logement plus profonde. Selon Élodie Frémont, présidente de la commission des statistiques immobilières des notaires du Grand Paris, cette crise est bien ancrée. Les vendeurs restent réticents à baisser leurs prix, espérant une reprise qui tarde à se matérialiser. De plus, les Jeux Olympiques à venir à Paris en 2024 pourraient ajouter une nouvelle couche d’incertitude au marché immobilier.
Analyse et perspectives
La crise actuelle de l’immobilier ancien en France peut être vue comme une correction nécessaire après des années de hausse débridée des prix. Ce phénomène est souvent le résultat d’une conjonction de facteurs macroéconomiques, notamment les politiques monétaires expansionnistes post-crise financière, qui ont conduit à des bulles immobilières dans de nombreux pays développés.
D’un point de vue libertarien, la solution à long terme pour stabiliser le marché immobilier réside dans une réduction de l’intervention de l’État et une libéralisation du marché. Cela pourrait inclure une déréglementation des processus de construction pour augmenter l’offre de logements et répondre à la demande. De plus, une réduction des subventions et des aides fiscales pourrait prévenir les distorsions du marché qui incitent à une spéculation excessive.
Conclusion
La baisse des prix de l’immobilier ancien en France est une évolution attendue après plusieurs années de hausse rapide. La situation actuelle présente des défis pour les acheteurs et les vendeurs, mais elle pourrait également offrir une opportunité de réévaluer les politiques publiques en matière de logement. En adoptant des réformes structurelles qui favorisent la concurrence et l’efficacité du marché, il est possible de créer un environnement où le logement est plus accessible et abordable pour tous. La clé réside dans une approche équilibrée qui reconnaît les limites de l’intervention gouvernementale et valorise les mécanismes de marché pour réguler l’offre et la demande.
