La récente étude de la Fondation IFRAP souligne un constat alarmant : le secteur immobilier en France est en crise. Avec des prix exorbitants depuis plusieurs années, la hausse des taux d’intérêt et l’inflation galopante ont aggravé la situation, impactant tant les coûts de construction que le pouvoir d’achat des ménages. Bien que les prix de l’immobilier commencent à baisser, cette diminution est largement compensée par l’augmentation du coût des emprunts sur vingt ans. Pour un bien de 300 000 euros, la baisse de 10 % équivaut à une économie de 30 000 euros, mais l’augmentation des taux d’intérêt a fait grimper le coût total du prêt de 103 000 euros en seulement deux ans.
Le marché de la construction neuve est au point mort. Entre février 2023 et janvier 2024, seulement 369 300 logements ont été autorisés à la construction, soit une baisse de 23,4 % par rapport aux douze mois précédents. C’est le plus faible total depuis les années 2000. L’immobilier ancien n’est pas en reste, avec une chute de 22 % des transactions en 2023 par rapport à l’année précédente. Nexity, le premier promoteur immobilier français, a annoncé un plan social après Vinci Immobilier, et la Fédération française du bâtiment anticipe la perte de 150 000 emplois dans le secteur. Les répercussions se font sentir dans de nombreux autres domaines liés à l’immobilier.
Les 17 500 notaires de France constatent une baisse d’activité de 20 à 30 %, le secteur immobilier représentant 57 % de leur activité. Les diagnostiqueurs de performance énergétique (DPE), les agences immobilières, les aménageurs de cuisines, les piscinistes, les vendeurs de meubles, les déménageurs et les architectes subissent également les effets de cette crise.
Pour la Fondation IFRAP, une des solutions principales pour relancer le secteur immobilier est de réformer la fiscalité qui pèse lourdement sur l’immobilier en France. Actuellement, cette fiscalité représente 91 milliards d’euros par an, soit 7,6 % des prélèvements obligatoires et 3,5 % du PIB. Ce montant est le double de celui observé dans d’autres pays de la zone euro. En France, l’immobilier est taxé à chaque étape de son cycle de vie : acquisition, rénovation, détention, location et cession. Les impôts sur les transactions sont plus lourds qu’ailleurs, tout comme l’imposition des revenus locatifs, fixée à 51 %, un taux supérieur à celui de la plupart des pays de l’OCDE.
La fiscalité sur le logement est particulièrement concentrée sur les propriétaires et les bailleurs, mais elle est difficile à réformer car les différentes administrations qui en bénéficient ne sont pas prêtes à renoncer à ces recettes cruciales. Par exemple, la moitié des recettes fiscales des communes provient de la fiscalité du logement, même après la suppression de la taxe d’habitation.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent appelés « frais de notaire », sont une ressource essentielle pour les collectivités territoriales. Ces recettes, qui financent notamment le RSA, sont cependant volatiles car dépendantes du marché immobilier. La baisse de 23 % des DMTO en 2023, due à la diminution des transactions, illustre bien ce problème.
Pour remédier à cette situation, la Fondation IFRAP propose de diviser par deux les DMTO, en parallèle avec la décentralisation du RSA, actuellement expérimentée dans certains départements et DOM. Cette mesure pourrait réduire la fiscalité de huit milliards d’euros. La Fondation suggère également de supprimer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires tant que leurs propriétaires ne peuvent pas voter dans les deux lieux de résidence.
Autre proposition majeure : la suppression totale de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a rapporté 2,4 milliards d’euros en 2023 mais dont les modalités de calcul sont complexes. Selon la Fondation, cela inciterait les particuliers, notamment les multipropriétaires bailleurs, à investir dans l’immobilier. À défaut de suppression totale, la Fondation recommande d’exclure totalement la résidence principale du calcul de l’IFI ainsi que les biens mis en location, hors biens saisonniers. Pour stimuler le marché, elle propose aussi de limiter l’impôt sur la plus-value immobilière à dix années de détention, encourageant ainsi les propriétaires à vendre plus tôt.
Enfin, la Fondation IFRAP appelle à réviser l’imposition des revenus locatifs, en suggérant par exemple une imposition forfaitaire de 30 % incluant les prélèvements sociaux, avec déduction des déficits fonciers éventuels.
Pour véritablement relancer le secteur de la construction, des mesures fiscales seules ne suffiront pas. La Fondation IFRAP préconise également d’alléger les normes pesant sur le secteur et de se libérer des principales réglementations nationales comme le plan zéro artificialisation nette (ZAN). Elle propose aussi de supprimer l’encadrement des loyers et de revoir le système des aides au logement, en concentrant l’effort public sur des aides personnelles intégrées dans une allocation unique.
Toutes ces propositions visent à réhabiliter l’investissement immobilier, tant pour la propriété que pour le développement du parc locatif privé. Elles permettraient de réduire la fiscalité sur le logement de 23 milliards d’euros, rapprochant ainsi la France de la moyenne européenne.
Cette approche est en ligne avec les principes de l’école de Chicago, qui prône une réduction de l’intervention de l’État dans l’économie et une plus grande liberté pour les acteurs du marché. En libérant le secteur immobilier des contraintes fiscales et réglementaires excessives, on stimule l’investissement, on favorise la mobilité et on crée des emplois, des objectifs que la Fondation IFRAP cherche à atteindre avec ses recommandations.
Pour conclure, la crise du secteur immobilier français est symptomatique d’une fiscalité trop lourde et d’une réglementation trop contraignante. Des réformes profondes et courageuses sont nécessaires pour redonner de l’élan à ce secteur crucial de l’économie. En suivant les recommandations de la Fondation IFRAP, la France pourrait non seulement relancer son marché immobilier, mais aussi renforcer la compétitivité de son économie dans son ensemble.
Sources:
Merci à Philippe pour cet article:
https://www.ifrap.org/budget-et-fiscalite/taxes-sur-limmobilier-la-france-championne
